Distrato em Incorporação Imobiliária: direitos do comprador e do incorporador após a Lei do Distrato

Por anos, a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis na planta foi um terreno de grande insegurança jurídica. Tanto compradores quanto incorporadores não sabiam ao certo quais eram seus direitos — e os tribunais oscilavam entre decisões contraditórias. A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, veio para mudar esse cenário.

O que é o distrato imobiliário?

Distrato é a rescisão consensual ou litigiosa de um contrato de compra e venda de imóvel. Pode ser iniciado pelo comprador (quando desiste da compra) ou pelo incorporador (quando há inadimplência do comprador).

O que a Lei do Distrato estabelece?

Rescisão por iniciativa do comprador

Quando é o comprador que desiste do negócio, o incorporador tem direito de reter:

• Até 25% dos valores pagos pelo comprador (se o imóvel não estiver em patrimônio de afetação)
• Até 50% dos valores pagos (se o imóvel estiver em patrimônio de afetação)
• Taxa de fruição (aluguel pelo período de uso do imóvel, se já entregue)
• ITBI e custas de registro já pagos

O restante deve ser devolvido ao comprador em parcela única, no prazo de 180 dias após o distrato.

Rescisão por inadimplência do comprador

Após 90 dias de inadimplência, o incorporador pode notificar o comprador e, se a situação não for regularizada em 30 dias, promover a rescisão unilateral do contrato, retendo os percentuais acima.

Rescisão por culpa do incorporador

Se o incorporador atrasar a entrega do imóvel além do prazo de tolerância de 180 dias previsto em lei, o comprador tem direito de:

• Rescindir o contrato e receber de volta todos os valores pagos, corrigidos monetariamente, em até 60 dias
• Ou manter o contrato e receber indenização de 1% do valor pago por mês de atraso

O que a lei não cobre?

A Lei do Distrato se aplica principalmente a contratos de incorporação imobiliária (venda de imóveis na planta). Para contratos de compra e venda de imóveis prontos entre particulares, as regras podem ser diferentes e dependem do que foi pactuado em contrato.

Como evitar litígios de distrato?

• Para incorporadores: cláusulas claras e completas nos contratos, em conformidade com a lei
• Para compradores: entender exatamente quais são os custos de uma eventual desistência antes de assinar
• Para ambos: assessoria jurídica especializada antes e durante qualquer negociação de distrato

O Borges Marques na resolução de distratos

Atuamos tanto para incorporadores quanto para compradores em processos de distrato — seja na negociação extrajudicial, seja na defesa judicial. Nosso objetivo é sempre buscar a solução mais eficiente e menos onerosa para o cliente, evitando litígios desnecessários.