Usucapião: como regularizar imóvel sem escritura e sair da informalidade

Estima-se que mais de 50% dos imóveis urbanos brasileiros tenham algum tipo de irregularidade documental. Compras feitas apenas com recibo, heranças nunca inventariadas, terrenos ocupados por décadas sem documento formal — são situações que deixam os ocupantes em permanente insegurança jurídica.

O que é usucapião?

Usucapião é a forma de aquisição da propriedade pelo exercício da posse durante determinado período de tempo, com os requisitos estabelecidos em lei. Em outras palavras: quem possui um imóvel de forma contínua, pacífica e com intenção de dono, por um determinado número de anos, pode requerer judicialmente o reconhecimento da propriedade.

Quais são os tipos de usucapião?

Usucapião extraordinária

Prazo de 15 anos de posse contínua e incontestada, sem necessidade de justo título ou boa-fé. O prazo cai para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou nele realizado obras e serviços de caráter produtivo.

Usucapião ordinária

Prazo de 10 anos de posse contínua e incontestada, com justo título (documento que fundamenta a posse, como um contrato de compra e venda) e boa-fé. O prazo cai para 5 anos se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente e o possuidor tiver estabelecido sua moradia.

Usucapião especial urbana (pro moradia)

Para quem possui imóvel urbano de até 250m² por 5 anos ininterruptos, sem oposição, utilizando para moradia própria ou da família, e não sendo proprietário de outro imóvel. Não é necessário justo título ou boa-fé.

Usucapião especial rural

Para quem possui imóvel rural de até 50 hectares por 5 anos ininterruptos, sem oposição, tornando-o produtivo com seu trabalho e de sua família, e não sendo proprietário de outro imóvel.

Usucapião extrajudicial

Desde o Código de Processo Civil de 2015, é possível processar a usucapião diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem necessidade de ação judicial — desde que não haja oposição de nenhuma das partes interessadas. É um processo mais rápido e econômico.

Quais documentos são necessários?

• Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado
• Certidões dos distribuidores judiciais
• Justo título, quando houver (contratos, recibos, escrituras)
• Declarações de testemunhas sobre o tempo de posse
• Contas de luz, água, telefone em nome do possuidor (prova da posse)
• IPTU em nome do possuidor ou dos predecessores

Usucapião para incorporadores e investidores

A usucapião também é uma ferramenta relevante para incorporadores que adquirem terrenos com documentação irregular e precisam regularizá-los antes do registro da incorporação. O Borges Marques tem experiência tanto em usucapiões residenciais quanto em usucapiões de glebas e terrenos para desenvolvimento imobiliário.